CORONA VİRUS ( COVİD 19 ) TEDBİRLERİ

VE

BUNLARIN SİTE YÖNETİMLERİNE ETKİLERİ

             Bilindiği gibi şu günlerde  gerek ülkemiz ve gerekse tüm dünya ülkeri bir pandemi haline gelen corona virus salgını ile mücadele etmektedir.Bu kapsamda ülkemizde de salgının yayılmasını önlemek maksadı ile her alanda tedbirler yetkililerce alınmaktadır.Alınan bu tedbirler ve bunların sonucu oluşan ekonomik sorunlar doğal olarak günümüzde binlerce kişinin yaşadığı toplu yaşam alanları olan siteleri de etkilemektedir.

            Bu sebeple, bu tedbirlerin neticesi oluşan yeni durumun ve bunun site yönetimlerine olan etkisinin , yönetici/yönetim kurullarının bu dönemdeki görevleri ile sorumluluklarının neler olduğunun, bu tedbirlerin aidatlara etkisinin ne olduğu , genel kurul toplantılarının akibeti gibi hususlarda bilgilendirme yapma gereği doğmuştur.

CORONA VİRUS TEDBİRLERİ VE YÖNETİMLERİN SORUMLULUĞU:

BU DÖNEMDE OLUŞAN DURUMUN AİDATLARA ETKİSİ:

Yönetimlerin KMK 35. Maddeden doğan birçok görev ve sorumlulukları vardır.

KMK 35. Maddesi:

Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması konusunda yönetimlere görev yüklenmiştir.

Yine KMK Madde 35/h fıkrasında yöneticinin/yönetim kurulunun kat malikleri yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri alması gerektiğini açıkça ifade etmiştir. Bu önlemlerin alınmasında gerekli olan tüm masrafların da site genel giderlerinden karşılanması mümkündür.
Site çalışanlarından hastalığa daha kolay yakalanabilme ihtimali olanlar ile ilgili olarak site yönetimince gerekli tedbirlerin alınması,beyaz yakalı tabir edilen idari personelin evden çalışması, fiilen çalışan personelin ise tüm tedbirler alınarak kısa çalışma şeklinde çalıştırılması daha uygun olacaktır.İş hukuku ve diğer alanlara giren konularda ise  site yönetiminin hukuki danışmanlık almış oldukları avukattan, gerekli yönlendirme ve alınması gereken hukuki tedbirler hakkında bilgi sahibi olmalrı yararlı olacaktır.

a)   Aidat veya gecikme tazminatı ödenmemesi veya indirim yapılması:

Uygulamada yerleşen herkesçe alışılan şekliyle aidat denilen ve kat maliklerinden toplanan bedeller KMK da aslında ortak alan giderlerine ilişkin avans paylarıdır. Ancak alışılagelen haliyle buradaki açıklamamızda bizde “aidat “ olarak belirteceğiz.Kat maliklerinin borçlarını belirleyen

KMK 18. Maddesi

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. “

demektedir.

Yine KMK 20. Maddesine göre ise

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

 a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

 b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;katılmakla yükümlüdür”

20. maddedin ( c ) bendi ise çok daha önemli ve dikkat edilmesi gereken bir hüküm barındırır.Buna göre kat maliki ortak yer veya tesisler üzerindeki hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün özelliği gereği buralardan faydalanmaya gerek olmadığını ileri sürerek “aidat “ borcunu ödemekten kaçınamaz

Bu genel açıklamadan sonra şu sorunun cevabını düşünmek gerekir.

Bu dönemde ortak alanlarda bulunan havuz , spor salonu,yürüyüş parkı ve benzeri genel alanların kullanılmadığından hareketle aidat ödememe veya aidatın belli oranda indirilmesi gündeme gelebilir mi?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi aidatlar KMK ve yönetim planında belirlenen usullerle yıllık olarak tespit edilir ve avans olarak toplanır.Her nekadar bu dönemde belli ortak alanlar kullanılamamakta ise de buraların bakım ve onarımı ile ilgili giderler devam etmekte ve keza sitelerde peyzaj, güvenlik , genel bakım onarım gibi işler devam etmektedir.

Ayrıca toplanan aidatların avans mahiyetinde oldukları dikkate alındığında yıl sonu itibarı ile artan bir tutar olması halinde bunun maliklere iadesi veya maliklerin karar vereceği başka bir şekilde değerlendirilmesi de mümkündür.

Dolayısı ile genelde yılbaşı itibarı ile yapılan genel kurullarda  KMK ve Yönetim planı doğrultusunda belirlenen aidatın alınmamaıs ve indirime gidilmesi ancak genel kurul kararı ile olabileceğinden ( aidat alınmaması veya gecikme tazminatı alınmamasına ilişkin karar ise kanaatimizce yaönetim plan değişikliği çin gereken 4/5 çoğunlukla alınmalıdır.) bu aşamada yönetim tarafından bu konuda karar alınması sakıncalar doğurabilir.

Ancak olağanüstü bir durum ile karşı karşıya olunması , bu dönemde genel kurul yapma imkanı olmaması , acil tedbir alınması gereğinin olması ve komşuluk hukuku dikkate alınarak aidat ödemelerini ve gecikme tazminatını  aksatanlar hakkında belli bir süre işlem yapılmaması ve bu borçların yine bu belli süre sonrasında tahsil edilmesi yönünde yönetim kurul kararı alınması mümkün olabilir.

 b) Aidat ödemelerini aksatanların durumu:

Bu dönemde oluşan ekonomik sıkıntılar sebebi ile aidat ödemelerinde aksamalar oluşması mümkündür.Normal şartlarda yönetimlerin KMK 35.maddeden doğan görevleri ile aidat borcunu ödemeyenler hakkında icra takibi yapma yetkisi vardır.Ancak alınan corona virus tedbirleri kapsamında 30.4.2020 tarihine kadar tüm icra takip işlemleri ve süreler durudurulmuştur.Bu sebeple süre sonuna kadar aidat borçları için herhangi bir icra işlemi yapılması ve keza önceden açılmış dahi olsa icra işlemlerinin yürütülmesi mümkün değildir.( Bu sürenin uzatılıp uzatılmayacağı henüz net olmamakla birlikte sürenin bir müddet daha uzatılmasına ilişkin Adalet Bakanlığı tarafından bir çalışma yapıldığı bilgisi alınmıştır)

GENEL KURUL TOPLANTILARININ DURUMU

Bilindiği üzere site genel kurulları yönetim planında belirlenen zamanlarda eğer böyle bir zaman belirlenmemişse her yıl ( toplu yapılarda 2 yıldır ) Ocak ayı içinde olağan olarak toplanır.Ayrıca belli şartlarla olağanüstü toplantı yapılması da her zaman mümkündür.

Ancak İçişleri Bakanlığı genelgesi ile Dernekler ve Kooperatiflerin , şirketlerin yapmakla yükümlü oldukları genel kurul toplantıları  30.6.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.Bizce bu tedbirin alınmasında gözetilen genel sağlığın korunması amacı dikkate alındığında bu kuralın 634 sayılı KMK kapsamında sitelerde de uygulanması gerekli ve faydalı olacaktır.

Bu sebeple genel kurul toplantısı bu döneme denk gelen site yönetimlerinin toplantının ileri bir tarihe ertelendiğini maliklere bildirmek sureti ile durumun normale dönmesi sonrası ilk uygun zamanda genel kurul toplantısı yapması gerekir.Bu toplantı tabii olarak Yönetim Planında belirlenen zamanda olmayacağı için olağanüstü genel kurul toplantı olacaktır.Bu sebeple yönetimlerin bu toplantı duyurusunu ve gğndemini belirlerken KMK 29. Maddesini dikkate almaları ve bu usule göre toplantıyı düzenlemeleri  önemlidir.

Yeni genel kurul yapılana kadar geçecek sürede mevcut yönetimin görevi ise devam edecektir.Tabii ki bu dönemde mevcut yönetimin yapacağı işler ve alacağı kararlarda azami özeni göstermesi ve ileride sorumluklarına yol açacak nitelikte kararlar almamalarında fayda vardır.

Herkese sağlıklı günler dileriz.

Av.Akın Akmanoğlu

25.4.2020